임대차보호법 개정안을 통한 전세시장 변화 전망

 

 

 

2025년 10월 20일 새로운 임대차보호법 개정안이 국회에서 발의되며 부동산 시장이 다시 한번 주목받고 있습니다.

이번 법안은 세입자의 권리를 강화하고 주택임대사업자의 의무를 확대하는 내용을 중심으로 구성되어 있습니다.

하지만 동시에 집주인의 부담 증가와 전세난 심화 가능성도 제기되고 있어 양측의 이해가 첨예하게 맞서는 상황입니다.

오늘은 개정안의 핵심 내용을 정리하고 임대차시장 변화 방향을 살펴보도록 하겠습니다.

세입자 권리 강화: 계약갱신청구권 확대와 전입 효력 조기화

 

 

기존의 임대차보호법에서는 전세 계약 기간이 2년 그리고 계약갱신청구권은 1회만 행사할 수 있었습니다.

하지만 이번 임대차보호법 개정안에 따르면 전세 계약기간이 3년으로 늘어나고 계약갱신청구권도 2회로 확대됩니다.

즉 한 세입자가 한 주택에서 최대 9년(3+3+3)까지 안정적으로 거주할 수 있게 되는 셈입니다.

또한 세입자는 전입신고를 한 즉시 담보권 효력을 갖게 됩니다.

기존에는 입주 다음날 0시부터 효력이 발생했지만 개정 후에는 입주 당일부터 보호받을 수 있도록 변경됩니다.

이러한 조치는 전세사기 방지와 세입자 재산 보호를 한층 강화하려는 목적입니다.

집주인의 의무 강화: 세입자에게 재정 상태 공개

이번 임대차보호법 개정안의 또 다른 큰 변화는 집주인 정보 공개 의무입니다.

앞으로 집주인은 세입자에게 국세 및 지방세 납세증명서 와 최근 2년간 건강보험료 납부 확인서 제공이 의무화 됩니다.

이로써 세입자는 집주인의 재정 건전성을 확인하고 보증금 반환 리스크를 줄일 수 있게 됩니다.

또한 임차보증금 상한제가 도입됩니다.

보증금과 선순위 담보권 및 국세와 지방세 체납액의 합이 집값의 70%를 초과할 수 없도록 제한됩니다.

이는 주택담보대출과 세입자 보증금이 과도하게 겹치는 상황을 방지해 전세금 미반환 사태를 예방하기 위한 조치입니다.

주택 거래 시 새로운 의무: 인적 및 재정정보 사전 통보

집주인이 집을 매매하려는 경우 새로운 소유자의 인적사항 및 재정정보를 서면으로 세입자에게 의무적으로 고지할 필요가 있습니다.

만약 세입자가 이를 통보받은 뒤 3개월 내에 이의를 제기하면 기존 집주인이 보증금을 반환해야 하는 의무가 생깁니다.

이는 ‘바지 임대인’을 내세운 전세사기를 차단하기 위한 장치로 주택임대사업자와 개인 임대인 모두에게 엄격한 책임 기준이 적용됩니다.

주택임대사업자에게 미치는 영향

이번 임대차보호법 개정안은 주택임대사업자에게도 큰 변화를 불러옵니다.

세입자 보호 중심의 조항이 강화되면서 임대인은 장기적으로 임대 수익 회수 시점이 늦어질 가능성이 큽니다.

또한 세입자와의 계약갱신청구권 행사로 인해 자유로운 재계약 조정이나 임대료 인상 폭이 제한될 수 있습니다.

이로 인해 일부 주택임대사업자들은 전세보다 월세로 전환하거나 아예 단기임대 중심으로 사업구조를 재편하려는 움직임을 보일 것으로 예상됩니다.

이는 결과적으로 전세 공급 감소가 불가피하고 전세난 심화라는 부작용으로 이어질 가능성도 있습니다.

전세난 심화 우려와 시장 반응

법안이 통과되면 세입자에게는 안정적인 거주 환경이 제공되지만 반대로 집주인의 재산권 제한과 유동성 악화가 문제로 떠오릅니다.

특히 장기간 동안 전세금을 묶어두게 되면 임대인이 신규 주택을 매입하거나 대출을 상환하기 어려워지는 상황이 생깁니다.

이로 인해 전세 공급량 감소 → 전세가 상승 → 세입자의 주거비 부담 증가라는 역효과가 발생할 수 있다는 지적도 나옵니다.

결국 임대차보호법 개정안이 세입자를 보호하기 위한 취지임에도 불구하고 시장에서는 전세난 심화라는 또 다른 문제가 대두될 수 있는 것입니다.

부동산 전문가의 시각

부동산 전문가들은 이번 임대차보호법 개정안이 ‘세입자 보호’와 ‘시장 자율성’의 균형을 찾는 것이 중요하다고 말합니다.

임대차계약의 기간이 길어지고 갱신권이 늘어나는 만큼 임대인의 안정적 수익 확보 장치도 필요하다는 의견입니다.

또한 정부가 보증금 반환 보증제도 강화, 임대정보 투명화 시스템 구축, 임대차 신고 의무화 등의 보완책을 함께 추진하는 것이 바람직하다는 목소리도 큽니다.



임대차보호법 개정안은 세입자의 안전망을 넓히고 전세사기 예방에 기여할 것으로 기대됩니다.

그러나 동시에 주택임대사업자와 집주인들의 부담 증가와 전세난 악화 등의 우려도 존재합니다.

따라서 법안이 실제 시행될 경우 정부와 시장 참여자 모두가 균형 잡힌 제도 운영과 합리적인 임대차 계약 문화를 만드는 노력이 필요합니다.